“糊涂合同”牵出“糊涂案”
——评析辽宁三级法院关于一块土地的判决
北京大学法学院教授 周俊业
这是一个由“糊涂合同”牵出来的“糊涂案”：无效合同埋下的炸弹，迟早要爆炸的。
但奇怪是，判决书竟然没有一份引用国家有关房地产方面的法律法规，从这些判决书可以看出法官是“糊涂官”：实事不清楚，定性不准确，程序不合法，处理不公正。
租赁合同的成立与生效问题
合同成立与合同生效不是同一概念，有时候它们是一致的，但有些情况下是不一致的，比如当事人双方附加了生效条件；或者政府主管部门批准后生效等等，我们来看“大连发电机制造厂转让合同” 16条和“土地租赁合同”的13条，都有同样约定：本合同经双方签字，并需经公证处公证后方可生效，本合同公证费用由甲乙双方各支付一半。”但是为什么一直没有去公证？
这个《合同》做的是表面文章，背后隐藏的值得深思。我认为这是主观上不想公证的问题。因为公证首先要解决事实真实性，而本案件则是不真实的“合法”，因为有一个违背常识性的问题，国家法律明确规定“地随房走”，但事实上卖了房子却没卖地。其次，公证要保证合法性，而本案件违反了国家的强制性规定，所以不敢公证，有意规避了。
没有按约定去公证，并不是怕花100元钱，或者图省事，而是怕暴露不真实性和违法性。
关于两份合同密不可分的问题。
“土地租赁合同”的序言部分，即签订租赁合同的依据：根据《中华人民共和国合同法》和国家有关规定，以及“大连发电机制造厂转让合同”条款，双方本着平等自愿有偿的原则，签订本合同。先不谈合同法，从这个序言中可以得出结论，“转让合同”是土地租赁合同的依据，只有房产转让才有土地租赁，将两个本来一回事的东西搞成了“因果关系”两个东西。
法院在认定土地租赁合同有效的判决书中说，“根据国家有关规定，”究竟是什么规定，为什么语焉不详？既然是房地产和土地合同，为什么没有引用一条国家房地产、土地方面的法律法规，其实在2001年前，这方面的法律法规很多了。为什么不引用国家《土地管理法》（1987年实施）的规定，或者有关《城市房地产管理法》（1995年实施）和《中华人民共和国城镇国有土地使用权和转让暂行条例》（1990年国务院）的规定？这些法律法规都具体规定：“转让合同”与“租赁合同”两者之间的法律关系不是“因果关系”，而是“两者不可分割”。但凡引用其中一条明确的法律条文，也就不会出现“房产与附着房子的土地被生生分离”的情况。从《中华人民共和国城镇国有土地使用权和转让暂行条例》看，房与地是“皮毛”关系。条例24条明确规定：“土地使用者转让地上建筑物，其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物，其他附着物作为动产转让除外。”《城市房地产管理法》第31条：房地产转让、抵押时，其地面建筑物及其附着物随之流转；地面建筑物及其附着物流转，建筑使用地使用权同时流转。”都明确了土地使用权与地上物相一致的原则。即使我们翻阅2003年12月29日大连市颁布的土地相关规定，也明确了“地随房走”的原则。
我非常吃惊这样违反常识的错误合同，法官为什么在审理中认定这样的土地租赁合同是合法有效的？为什么会分成两个合同？
为什么房产转让没有进行登记变更？
土地使用权和地上物转让，进行房产变更登记是必要条件，但却没有申请变更，到现在我们都没有看到有过户文件。产权证上明明写着是大连电机厂的，权利人并没有变更。为什么2001年到现在一直不到土地管理部门去申请？
我分析可能有两个原因：因为土地与房屋分离，单独出租涉及巨大的利益，在利益驱动下，故意规避风险。如果按法律规定“房随地走”，那么滨基公司就不可能拿那么点钱来买下厂房了，凌水政府也不愿意“房随地走”，这块黄金地段是政府来财的“聚宝盆”，如果这样的话，每年就拿不到不菲的租赁费了。
在各方面的利益驱使下，导致了这样违法的合同出现。这不但损害了国家的利益也损害了企业的利益。但是要进行登记，申请过户，就达不到目的，所以有意规避。
大连甘井子区体改部门发文件进行改制，这样轰轰烈烈的企业改制改革，涉及那么大一块土地，当地的土地管理部门难道就不知道？为什么不过问？
4、法院认定合同有效没有依据。
辽宁高院、大连中院、甘井子区法院的判决，均认定“合同有效”，但是在依据上却存在问题。比如，在2003年甘民房动字第612号民事判决书表述：“本院认为，原先告大连市甘井子区凌水镇人民政府与被告签订的土地租赁合同已经履行，故该合同合法有效，”这换句话就是说，不管这合同合法不合法，只要履行了，就是合法有效的了。那么我要问：如果毒品贩子签订了交易合同，钱也按合同给了，货也按合同交了，双方履行了合同就是有效的吗？如果雇凶杀人，双方履行了合同可以吗？
这在逻辑上就是明显站不住脚的错误推断。法院为什么连这样的常识都不了解，案件在三级法院反复折腾，最终确是这样令人啼笑皆非的结果？
从中国法治环境的险峻以及司法腐败的情况分析，不排除人情案的嫌疑，其中隐含什么值得深思。
5、龙神公司被列为第三人于法无据。
本来被告和第三人共同列为被告，原被告和第三人的利益是一致的，但奇怪的是，占龙神公司60%股份的滨基公司却一直没有出面，不申诉。从审判书中我找不到答案。
我们看下2003年甘井子民字判决书第二页，“被告辩称，租赁事实存在，但土地实际交由第三人使用受益，故该费用应由第三人承担。”
看到这样的奇怪表述，我不得不怀疑滨基公司与凌水镇政府之间的关系，到底滨基公司的屁股坐在哪一边？我奇怪的是，为什么被告不急呢？我怀疑滨基公司与凌水镇政府在签定合同的背后有“猫腻”。
我认为被告与凌水镇政府有恶意串通的嫌疑，共同导演了这场戏，牺牲品就是第三人龙神公司。
6、同一件事分三次起诉的蹊跷。
法院有标的物的级别管辖级别，如果此案件能在甘井子区法院审理，那么一切就很容易掌控在甘井子区凌水镇政府的手中，这是有意控制案件。
7、合同签订应该依据什么。
在签订的土地租赁合同中的前言中写到根据《合同法》中规定的“平等、自愿、有偿，”原则，这些原则固然重要，但是，“诚信、合法、公平，”原则也不容忽视，为什么不写入合同中？有意突出什么，规避什么，其实在签订合同之时，双方非常清楚。
说“自愿”，并不等于就没有欺诈，胁迫，不是真正自愿的合同就是无效的。
没有土地，房产也没有进行合法的变更过户，企业等于买了地上的砖头，如何体现“公平”？
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