鄂尔多斯森林公园烂尾15年：一个富商的土地生意

2006年8月8日，郝占岗在鄂尔多斯注册成立万宇佳业，注册资本7000万元。2006年11月7日，万宇佳业与鄂尔多斯市东胜区政府签订《森林公园开发协议》，东胜区政府将位于东胜区南绕城线以北、三台基川以东、纺织街以南、铜川路以西的地块，总计17.9平方公里、接近27000亩的地块交予万宇佳业开发。协议约定，万宇佳业在5年内完成森林公园建设，建设期间承担征地补偿费、安置费等，并承担森林公园内基础设施及六条道路建设，在绿地投资上不少于每平方米80元。基于上述条件，万宇佳业可在公园内选择5000亩建设用地。

吴田介绍，这种用基础建设换建设用地的生意，在鄂尔多斯并不是孤例。以东胜区最大房地产公司万正地产为例，整个东胜区铁西地区基建、旧改就是由万正地产操作，政府用建设用地来“支付费用”。

由于万宇佳业不具有房地产开发资质，2008年，郝占岗用万宇佳业30％股份引入南京金鹰国际集团有限公司。2008年5月8日，由金鹰国际方面作为大股东，牵头成立内蒙古金鹰万佳房地产开发有限公司（下称“金鹰万佳”），当月与东胜区政府、万宇佳业再次签署三方协议书，约定此前协议中部分开发、旧改项目交由拥有房地产资质的金鹰万佳履行。

签下《森林公园开发协议》后，截至2010年7月8日，东胜区政府与万宇佳业又先后签订9个补充协议，以完善森林公园项目。通过9个补充协议，万宇佳业获得森林公园的建设用地从5000亩增加到8000亩。

一张鄂尔多斯东胜区的地图上标注的“东胜森林公园”。

双方并且约定，东胜区政府必须以成本价让万宇佳业（或指定企业）受让土地，出让金在一个月内返还作为万宇佳业的土地征用、公园建设等相关费用和垫资收益；东胜区政府同意万宇佳业参与旧城改造，并享受与开发森林公园中土地出让金返还等相同的政策；万宇佳业必须参与东胜区组织的区域内每宗土地的招拍挂，如果无竞争者以更高价格竞买及拍卖土地的，则万宇佳业必须以成本底价受让该地块出让土地，此拍卖款按上述约定返还；东胜区政府不得批准任何单位和个人在森林公园规划范围内征地和建设，坚决制止任何新的建筑项目在万宇佳业的森林公园及旧城改造区域内出现。

文件显示，在前述开发协议及补充协议上签字、盖章的，都是当时分管土地的东胜区副区长韩广源。《中国新闻周刊》了解到，2012年国土资源部曾通报，韩广源因涉及东胜区政府违法征地一案，被鄂尔多斯市纪检监察机关记大过处分，没过多久，韩广源就离开副区长职位，到某职业技术学院先后担任院长、党委书记，目前已退休。10月 8日，韩广源告诉《中国新闻周刊》，是否签字、盖章并不是由他决定，补充协议所有决定都是通过了东胜区政府相关会议讨论，他只是执行。

而东胜区政府在协议层面给出的自由度，为郝占岗接下来要做的事情提供了便利。

转卖土地乱象频生

2019年7月，由于从万宇佳业手中购买土地后，对方迟迟未按约定提交净地，一家来自福建的地产公司（下称“F公司”）向鄂尔多斯仲裁委员会提起仲裁。这一仲裁事件的法律文书，揭开了郝占岗倒卖土地生意的一角。

2010年1月，双方签订协议约定，万宇佳业以鄂尔多斯政府委托的土地一级开发企业名义，将森林公园内650亩建设用地以每亩150万元共约10亿元价格出售给F公司，且保证F公司可根据规划将项目分割为若干地块，每块土地独立办理土地使用证；F公司以不超过每亩150万元“土地款”摘得该项目地块的土地使用权，其中包含交给国土管理部门的每亩35万元的土地出让金，剩余款项以每亩115万的价格支付给万宇佳业。

协议签订后，F公司按照每亩地115万元的价格向万宇佳业支付“土地款预定金”，万宇佳业也保证，若在招拍挂中土地出让金超过每亩35万元，万宇佳业会退还超出部分。

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