东罗村全貌
三年前，在上海松江从事小额放贷被骗后，宴德福回乡经营起一家小超市和小饭馆。由于村里人流量不多，小店经营勉强能维持开销，但是最近几个月来，小店生意开始改观。
宴德福是江苏省兴化市东罗村当地人。近几个月，宴德福将他原来的小饭馆改成了兴化的特色小吃店，并且萌生了做“农家民宿”的想法。
宴德福经营思路的转变源于2017年6月江苏省特色田园乡村建设工作的启动。同年7月，东罗村引来了地产商万科（000002.SZ，2202.HK）作为社会资本介入一同建设这个小村庄，这也是万科首次涉足农业农村领域。8月底，东罗村被评为江苏省首批特色田园乡村试点之一。
按照愿景，万科通过与兴化市政府及村集体三方，通过“政府+社会资本+村集体”的合作模式，探索特色田园乡村发展的实施路径。与此同时，万科与兴化市国资公司成立合资平台公司，通过提升东罗村农业产业化能力和乡村旅游等产业后，获得增值收益。
2018年3月，万科董事会主席郁亮在2017年度业绩发布会上表示，过去二十年中国房地产行业之所以繁荣是因为前所未有的城市化带来了住房短缺和旺盛需求，但是到今天，全面短缺的时代已经结束。同时，万科将自己的定位升级为“城乡建设与生活服务商”。其中，江苏兴化的东罗村成为万科转型“城乡建设与生活服务商”后，做美丽乡村和乡村振兴计划的第一站。
万科建造的东罗村民宿
万科探索社会资本参与特色田园乡村运营模式
东罗村地处江苏中部兴化缸顾乡，江淮之间，紧邻世界四大花海之一——千垛菜花景区，地理位置优越，水陆交通便利，素有“鱼米之乡”的美称。
2017年，江苏省率先启动特色田园乡村建设，目的就是促进乡村复兴和城乡协调发展。兴化东罗村也被评为江苏省首批45个特色田园乡村建设试点村之一。与此同时，伴随着十九大报告中提出的“实施乡村战略”，以及今年中央一号文件再次聚焦乡村振兴战略。乡村如何振兴，正成为政府及不少社会资本瞄准的方向。
万科正是其中之一。2017年7月，万科开始介入规划设计东罗村，正式参与到此轮江苏省特色田园乡村建设工作中，并由万科上海区域旗下的南京万科田园乡村事业部主导改造。
据南京万科田园乡村事业部负责人徐朝晖介绍，万科通过与兴化市政府及村集体三方，通过“政府+社会资本+村集体”的合作模式，探索特色田园乡村发展的实施路径。
其中，兴化市国资公司负责承担村内基础设施建设和破旧房屋收储投资，万科作为社会力量主体负责承担农业产业、农产品经营、乡村旅游、研学教育、村内建筑、景观及部分公共性载体的投资，双方还将成立合资平台公司，专门负责东罗村的建设和运营。其中，万科占股51%，是相对控股方，兴化国资公司占股49%。
与此同时，村民也可以通过村集体入股平台公司，这样村民不仅可以在东罗村就业、创业，获得劳务性收入的保障，还可以通过集体以闲置土地使用权和闲置房屋入股平台公司，获得分红收益。
徐朝晖介绍，目前，万科和江苏省市国土系统、兴化市政府等部门进行过了多次沟通，探索集体土地作价入股平台公司。徐朝晖指出，江苏省国土资源厅已经下发《关于支持特色田园乡村建设试点工作的意见》，鼓励试点地区集体经济组织以土地使用权作价入股方式与其他单位共同兴办企业。但是《土地管理法》对集体建设用地的使用有明确的主体限制、用途管制和程序规制，目前对集体土地价值如何评估、入股后如何规范处置暂时没有现成的、可操作的实施路径。
在万科高级副总裁、万科上海区域本部执行官张海看来，万科之所以选择在农村转型是为了寻找农村跟城市之间的相互融合，某种意义上说是城市反哺农村。万科更希望能促进农业“接二连三”，带动村民增收致富，并由此探索一条社会资本参与特色田园乡村工作的可持续、可复制运营模式。
不过，东罗村作为万科首个乡村振兴项目，短时间内就想收回成本的模式仍在探索。“除了东罗村，南京周边我们也在关注，现在做一个村，等村子多了之后整合成一个体系，一定要有足够的耐心来做这个事，是个厚积薄发的过程。”徐朝晖说。
不到一年时间里，已见成效的是，村里已经建起了主打兴化美食的村民食堂；集文化娱乐、老年康健、儿童活动为一体的村民服务中心；集村民议事、特色农产品展示为一体的东罗大礼堂；集记录东罗村历史的村史展览馆。目前，万科还在修葺24间新房，以便后续作为民宿出租。
本地村民自主转型创业，越来越多的年轻人选择回乡
走进东罗村，白墙瓦房错落有致，村民自建房鳞次栉比。
按照兴化市官方统计数据，截至2016年12月，东罗村总计413户，1516人，其中劳动力人口771人，外出务工劳动力人口569人，占劳动力总人口比重约为73%；独居老人约214人，占村庄总人口比重约为14%。
这也意味着，东罗村的年轻人大多外出务工，村子面临老龄化的问题。
万科对于乡村的修复被其命名为“针灸式改造”。
所谓“针灸式改造”是指利用现有建筑、景观、空间等进行微介入、轻建设的改造，最大限度保留村落的传统风貌，延续村落的历史记忆，提取当地建筑的自身特色元素，采用新型建筑材料和工艺，创造村落多元多层次的乡村风貌。
伴随着一系列改造，东罗村开始吸引来自不同地方的游客或者专业团体前来参观和旅游。
“万科没来的时候，村子里也没啥人，超市生意就很一般，现在来村里的人开始多起来了，生意也自然比之前好一些。现在我把三楼盖起来准备做民宿”，宴德福说。最近，他家外正搭满了脚手架，他正琢磨着将原本两层楼的房子加盖一层，作为“农家民宿”。
按照宴德福的设想，三楼他将开辟出6间农家民宿，与万科的民宿实行差异化经营。“万科给了我参考意见，我的房子和万科的定位肯定不同，造好了定价听万科的，我也没想着赚大钱”。
除了提升当地人居环境，这个乡村振兴更强调带动村民就业问题。
“今年陆陆续续回来十几个人了，村民食堂里工作的都是东罗村当地人，除了回来做厨师、做服务员，还有回来做导游、讲解的。”南京万科田园乡村事业部负责人徐朝晖说。
村民晏厚智一家原本都在城里打工，自己做了几十年的漆匠，听说家乡搞乡村旅游建设，便主动带着家人回乡参与。如他所说，与其在城里打工，不如回乡一样出力挣钱，带着家人将自己的闲置房屋进行了一番改造，并计划着将袓辈传下来的编织老手艺再捡起来。
而宴德福28岁的儿子育有一儿一女，也选择在东罗村发展。“现在在他舅舅的果园里面帮忙，等自家房子弄好了，他就回来帮忙了。”宴德福说。
村民食堂
田园乡村建设，拿地盖房行不通
与过去拿地造房不同，万科正在探索如何整合乡村资源，通过探索东罗村农业产业化和乡村旅游等产业来提升当地“自我造血能力”以促进城乡互补、城乡互融。
徐朝晖透露，初来东罗村时，曾被邀约拿地，但万科并未接受。“每个村有每个村的特色，有的注重产业，有些注重旅游、养老，每个乡村关注点不同，这和我们过去拿块地、盖个房再卖掉不同，拿地盖房的逻辑在田园板块是走不通的。如果说拿块地盖房子，那就不是我们田园事业部做的事了。”
2018年6月29日，万科股东大会上，郁亮明确提出万科10年后不应该是地产公司，并将万科各个地方地产公司的“地产”二字拿掉。郁亮称，万科经历过做果汁、电影、卡拉OK、首饰等业务的多元化阶段，是“杂乱无章的多元化”。如今尝试多种业务都是围绕“美好生活”展开，是“相关多元化”。
当前，万科的业务已延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域。
克而瑞咨询中心报告指出，房企纷纷开辟多产业发展新赛道一方面源于地产开发天花板的约束使开发商努力向外看，另一方面，社会需求的变化也促使开发商紧追趋势纷纷业务扩充，为未来业务增量寻找空间，“美好生活”已成为房企追逐的新风向。但是投资回报周期长、异地复制扩张慢、资源稀缺、政策风险等都是房企面临的难题。
据悉，当前万科主要凭借东罗村“村落+垛田+果园”的资源优势，开展乡土民俗、四季时蔬及风光旅游等活动，同时结合村民食堂特色餐饮，千垛果园休闲采摘、特色民宿轻度假等功能，与千垛菜花、水上森林等景区形成合力，差异化发展。
在东罗大礼堂里，兴化市的特色农产品被一一陈列。兴化大米、兴化大闸蟹、大麦若叶、龙香芋、脱水蔬菜、大青虾等都是当地特色农产品。
兴化作为农业大县，拥有全国最大的粮食交易市场，但是如何从从注重“量”的提高到“质”的提升转变，这是万科对兴化农产品的关注点。
据了解，目前，万科参与兴化市政府推动的“兴化大米”品牌运营，通过打造农业IP，实现农产品消费意识升级。据悉，万科与兴化当地粮食公司合作，划定规范种植的核心示范产区，改变原来粗放式生产和管理方式，对产前、产中、产后实行全程监控，并推出了特色农业品牌形象——八十八仓。目前该品牌已形成两条产线：“一禾一斗”兴化大米和“青田萃”大麦若叶青汁，未来还将继续把兴化和全国的优质农产品入仓备货。
徐朝晖介绍，万科将对选定区域内按照规范标准进行种植的农户，提前签署生产购销协议，以高于政府指导价和市场价的价格进行保护性收购，单位收购价格溢价可超过10%。
而万科的优势在于，万科将搭建优质平台，建立统一的服务质量管理标准体系及营销推广系统，提供村民培训，鼓励当地村民自主经营，并对初期创业村民给予补贴，带动村民创业，实现村民收入持续增长，让更多的本地人回到家乡经营旅游，建设乡村。
“通过我们的服务，可以使当地的农产品附加值更高，我们也会将当地的农产品带到万科社区，后续合作伙伴也会有一些渠道。我们不是要自己赚钱，是带动村民一起赚钱。”徐朝晖说。
据介绍，当前，万科正计划在东罗村设立“二十四节气”研学游项目，让城里的孩子了解农耕文化，等研学游项目建成后，东罗村还将成为城乡对接融合的教学基地。徐朝晖称，研学游项目可以很好的解决乡村旅游无法成全季旅游的难题。
（应受访者要求，文中出现村民姓名均为化名）
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