多地出台“限跌令”，三四线城市房价撑不住了？

那么“限跌令”真的能止跌吗？

“这样的做法可以缓减下跌的节奏，但无法阻止下跌的进程。”李宇嘉对中国新闻周刊表示。

他认为，保持房价平稳，短期内，要合理评估在售库存和潜在库存，收缩楼市增量供应区域，守住楼市的基本盘，做到楼市下限有支撑；长期看，更要夯实产业和人口基础。

被“打回”原形？

不少地产业内人士认为，几年前大规模的“棚改货币化”，无疑加码了三四线城市的房价。2021年，当大部分三四线城市上一轮“棚改货币化”利好释放殆尽，预期中的横盘或下跌也逐渐来袭。

全国房价破万最快的时候，出现在2017年、2018年。

中国房地产业协会的数据显示，2018年5月份全国二手房价过万元的城市数量上升到69个，其中新增房价超万元城市全部来自三四线。

住建部原副部长陆克华曾透露，2016年全国棚改货币化安置比例达48.5%，比2015年提高了18.6个百分点。

相关数据显示，2017年我国各类棚户区改造开工609万套，完成投资1.84万亿，棚改货币化安置比例高达60%。仅2016年，棚改货币化安置可以从市场上购房2.5亿平方米，而且这2.5亿平方米主要集中于三四线城市。

此次出台“限跌令”的张家口市就是这样的代表。

2018年，张家口房价均价的峰值一度达到13000元。彼时，正逢张家口大批手握补偿款的拆迁户涌入本市地产交易市场。然而，彼时张家口新房的在售面积有限，供需不平衡问题明显。

当时，全国不少城市问题相似。2018年5月初湖南省住建厅发布的《关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》显示，衡阳城区的住宅去化周期只有5.5个月，株洲茶陵县仅1.4个月。

面对市场的剧烈起伏，国家很快出手。据报道，早在2018年7月，住建部就专门召开棚改吹风会，强调商品住房库存不足，房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策。

到2021年8月31日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，明确“在实施城市更新行动中防止大拆大建，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%”。

不再大拆大建后，上一轮大规模“棚改货币化”集中释放的购买需求与红利，到2021年已基本回归正常。

李宇嘉直言，出台“限跌令”的都是三四线城市，因为目前房价下跌的主要也是这些城市。2014-2018年，大规模棚改叠加“去库存”，三四线城市建设了很多房子，现在优惠政策退出了，部分三四线城市房价下跌也在情理之中。

城市两极分化加剧

“短期看政策、中期看土地、长期看人口”，作为地产行业长期流传的判断依据，上述规律经常用以评判一个城市的地产市场。

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