社会资本如何参与老旧小区治理？记者回访“劲松模式”

微风吹过，架松公园木质廊架下的彩色风车缓缓转了起来，廊架前的小广场上，纳凉端坐的老人，聊的是细碎的日常，是生活秩序回归正常后的烟火气。

新施行的《北京市物业管理条例》，首度写入“支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理”。北京日报客户端记者回访北京首个引入社会资本完成改造的实践案例——劲松北社区。通过3年探索，那里的居民已开始形成付费意识，企业则通过增值服务谋求盈利。

始建于上世纪七十年代的劲松北社区，是改革开放后北京市第一批成建制楼房住宅区。2019年前的劲松北社区，就和许多老旧小区类似，设施老旧，停车紧张，缺乏文体设施，且没有物业公司管理。然而，现在再到劲松北社区，外立面整洁，健身器材齐全，停车有序，还有社区公园。

劲松北社区重新焕发活力的秘诀是什么？答案是社会资本。这也是本市首个尝试引入社会资本参与改造的老旧小区。

2018年，街道以劲松一、二区为试点，引入社会资本，从设计、规划、施工到后期的物业管理，全流程参与劲松一、二区的改造。最终，3000万元社会资本成功进入，这一改造也被称为“劲松模式”。

“社区改造方案、物业企业的选择、物业服务标准和物业费的定制，每一次都是在议事规则中走出来的，居民投票实现‘双过半’。”资本方合家生活科技执行总裁王永生介绍，在改造过程中，由居委会牵头，通过居民议事协商制度在居民间取得共识，是“劲松模式”的特点之一，“我们对2380位社区居民进行调研，收集了大家对于社区改造的意愿。”

记者采访时，正遇上居民缴纳物业费。王永生介绍，进入之初，街道给予了3年扶持期，他们对居民实行“先尝后买”，今年年初开始对老公房住户收取0.43元/平方米物业费，目前缴费率已达50%。

“这个物业费是亏本的，我们主要通过增值服务获得收益。”他介绍，这是个慢投资模式，街道已授权企业对社区闲置低效空间进行改造提升，企业可通过提供相关服务和运营闲置资源获取合理收益。

自2012年提出试点至今，本市一批建设于1990年前的老旧小区陆续完成“穿衣戴帽”。以近三年为例，从2017年到2019年，累计有243个老旧小区纳入综合整治名单。然而，由于既有住宅存量巨大，有改造意愿的老旧小区数量仍很庞大，钱从哪来成了关键问题。

“目前我国老旧小区改造资金主要来源仍为财政资金，居民出资意愿低，吸引社会资本参与的收效也不大。”分析人士指出，面对量大面广的城市既有住宅建筑，政府财力投入毕竟有限，老旧小区改造光政府“独唱”不行。

本市物业条例中写入“支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理”，意在组成多声部“合唱”。如何吸引社会资本参与老旧小区改造和物业管理？拓展老旧小区公共收入渠道是重要途径。盘活闲置空间，物业和停车管理收费，养老托幼设施的投资，都可以作为吸引资本进入的利益激发点。同时，应按照“谁投资、谁受益”原则，建立受益者付费机制，培养居民的付费意识。

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