刘守英：宅改是活化乡村的关键

　　其次需要思考由代际隔离引发的乡村现代化。乡村一定要现代化，这一轮乡村振兴，其现代化的独特性在于不是简单的乡村复古，其重点在于代际隔离的概念，农二代对待乡村的观念引发了整个乡村的变化。

　　乡村转型必须由宅基地改革作为牵引。乡村的复兴需要新的事物来撬动。只靠财政制度、特殊优惠等惯用手段，普通的乡村是难以存活的。因此，未来乡村转型的重点之一就是宅基地改革必须突破。

　　中国新闻周刊：宅基地制度改革非常复杂敏感，制度设计需要注意哪些？

　　刘守英：宅基地改革试点中面临的矛盾和困难表明，必须站在全局的高度进一步做好顶层设计。

　　农村宅基地的“三权分置”实际与之前提出的农村集体土地承包经营权分置类似，保持宅基地集体所有权不变情况下，鼓励以农村住宅和使用权的流转、租赁、抵押等方式获取财产性收入。

　　宅基地改革要适应乡村转型。一是明确宅基地用益物权，完善农村宅基地权利体系。赋予宅基地财产权，是宅基地制度改革的突破口，保障农民的宅基地用益物权，就必须赋予农民对宅基地更充分的占有、使用、收益和转让权以及继承权，使其真正成为农民的财产。明确宅基地集体所有权、农户宅基地使用权与农户房屋所有权的权利内容以及三者之间的权利关系。二是改革现行宅基地制度，实现宅基地的资本化。改革宅基地的成员分配制度和无偿取得制度，以一个时点为界，集体合法成员一次性获取均等的宅基地，新成员或立新户者取得宅基地，以有偿方式取得。在此基础上，对不同区域宅基地对外开放，采取差别性办法。三是改革村庄规划和用途管制，完善宅基地管理制度。以规划管制明确村庄和政府宅基地管理责任。明确宅基地使用主要是村庄存量用地。将存量管理权下放到村一级，在此基础上，政府加大从严实施用途管制。

　　中央政策的着眼点转向“乡村怎么活”以后，以改革释放农业农村活力就成了题中应有之义，但制度设计要非常小心，宅基地被农民视为安身立命的依托，稍有不慎即会引发不稳定。特别是要坚持宅基地集体所有，杜绝成为私权。

　　宅基地搞活要不要做两种权利设置，即自住与多余的宅基地要不要区隔开，处置关系需不需要有一个制度性安排，我认为不加设计或过渡性安排两可。

　　此外，废弃、闲置宅基地的退出，异地使用、交易、外来资本和人员如何进入都需要研究斟酌。

土地改革的目的是要解决乡村活化问题，最关键的还是宅基地改革。中央政策在宅基地问题上一直比较慎重，2017年中央一号文件对宅基地的权利体系有所考虑，2018年中央一号文件明确提出宅基地三权分置具体表述，“完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’，(点击此处阅读下一页)落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。”下一步需要在宅基地改革试点经验总结基础上，就如何落实集体所有权，如何保障农户资格权和财产权，如何放活宅基地和农民房屋的使用权上给出具体安排。

　　城乡互动是城市化的新动向

　　中国新闻周刊：很多机构把宅基地“三权分置”对房地产的影响放大，怎么看？

　　刘守英：分两个层面看，首先是对土地市场的影响，无疑会很大，2.5亿亩宅基地存量巨大。宅基地放开后，供应主体多元化，打破了国家垄断土地一级市场的格局，对土地市场的冲击是难免的。

　　但要说冲击巨大，有些危言耸听。宅基地入市，一定是渐进式的。受制于严格的用途管制与规划管制，也没那么容易大规模入市。

　　考虑到土地的区位性，不是所有的宅基地都能用来建房子，区位不一样，用途不一样。城中村、城边村、城郊村的宅基地也只能进入到租赁房市场，从市场角度看，大量供给租赁房对租赁价格会造成影响，将宅基地入市视为控房价的利器，只是一厢情愿。

　　中国新闻周刊：乡村振兴与城市化的关系如何协调平衡？

　　刘守英：我现在觉得城市化在发生重大的变化。大的城市在不断转型升级，同时城市与乡村之间的关系从原来的单向转向互动。

　　人的流向可能是我们整个中国城市化非常重要的风向标。现在有一个非常大的动向，往沿海地区的人在减少，中西部地区出来的人往地级城市跑。

　　在城市，资本的流向也开始发生重大的变化，很多资本开始往乡村走，往城市和乡村结合的地方走。

　　在土地的使用方面，乡村的用地开始大量增加，乡村用地增加的主要的原因是整个城乡的互动。乡村本身也在发生重大的变化：大量村庄衰败与部分乡村在活化同时存在，这是非常有意思的现象。

　　这两类乡村，一部分死，一部分活，接下来中国乡村就面临一个非常大的问题：死怎么个死法，这是非常大的问题，死也有很多种，怎么整合；另外就是活怎么个活法，资本怎么进入，这是第一个乡村的变化。

　　乡村第二个变化是业态的变化。乡村现在与城市之间的互动增加。乡村原来就是给城市提供粮食，现在乡村开始提供很多东西。中国传统的农业是与手工业绑到一起的，比如在西藏，我先种青稞，再养点藏羊、藏牛，再搞点手工艺品。这次我去西藏感觉非常有意思，那里整个手工业、手工艺品、“非遗”的产品开始出来，还有很多乡村的传统工业开始复活，传统产业开始复活。农业除了搞粮食还搞其他很多东西，比如乡村旅游、民宿，这些新业态蓬勃生长。

　　这样带来一个结果是，整个中国的城市化进程，会有一个生产要素在城乡之间跑来跑去的阶段。也就是说，土地制度的改革是可以应对城乡互动的。

*免责声明：本站文章图文版权归原作者及原出处所有 ，文章内容为作者个人观点，并不代表本网站。如果您发现网站上有侵犯您的知识产权的作品，请与我们取得联系，我们会及时修改或删除。