有公信力的房地产调控政策才有长效

    公众寄厚望于房地产新政，希望明确房地产市场的长远发展规划，厘清房地产公益与市场边界，以科学理性的手段制订税收与融资规则。

    今年国庆长假，以中央房地产新政开头，以地方房地产新政结尾———9月29日，国务院房地产新政出台，10月7日晚，上海房地产新政细则浮出水面。如果认为行政调控手段过于温柔，那就是低估了政府的决心。房地产新政以行政手段为主，对银行贷款、开发商定价、土地税收的控制已经到了细致入微的地步：除了房产税尚未出台，调控之手伸入贷款、融资、定价等各个市场领域。三套房停贷，投资投机性购房无法使用金融杠杆。房价过高的开发企业丧失了融资机会，将面临清查税收的威胁。所得税与土地增值税进行了调整，出台房产税的呼声越来越高。

    以上海房地产新政细则为例，除了每家限购一套房子外，还根据商品房销售价格高低对土地增值税进行严格管理。财税部门按不同的销售价格确定土地增值税预征率。住房开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。财税部门会同有关部门重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。办法不可谓不细，要求不可谓不严，税率不可谓不高。

    9月新政出台，市场反应立竿见影，北京、上海、南京等地国庆期间的商品房成交量大幅下降。鉴于4月新政的效果维持了三个月，9月新政的效果可望维持到年底。不过，即便上海楼市因此进入观望期，同样出台了限购政策的深圳却逆市上扬，成交量是去年同期的3.5倍，更别说那些还没有出台此项政策的城市。这表明市场仍然对政策缺乏信心。市场之所以对政策信心不足，政策发生作用的时间越来越短，源于房地产调控缺乏核心价值观。经历数次失败的调控以及2009年楼市调控大逆转后，公众对政策的公信力难免会打折扣，而倾向于认为调控政策是投机性选择，缺乏长远的规划和明确的目标。只要宏观经济出现逆转，政府就会放弃对市场的调控。

    政策执行不到位也是重要原因。地方政府作为利益主体，很难成为调控的中立第三方。土地增值税是旧话重提，2007年1月16日，国家税务总局网站发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从次月起正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税。当时市场普遍预期房地产价格将下挫，房地产开发商将大洗牌，但直到现在，土地增值税仍然是雷声大雨点小的恫吓工具，对于价格没有多大影响。

    对房地产调控更致命的威胁是灰色收入。有房产研究机构指出，我国25%的购房直接由现金支付，4月新政后北京有60%的二手房交易由现金支付。如果按照王小鲁提出的5.4万亿灰色收入计，可以撬动的杠杆在十万亿元人民币以上。而大部分国有单位与政府机构拥有福利性质的住房，冠之以商品房之名。特权阶层与灰色收入的存在，对于我国房地产市场的改革非常不利，既挑战了政策的效用，更让房产税等调控政策等同于利益群体艰难的自我革命。

 

    从国际环境看，房地产调控面临丧失信心的货币体系的挑战。由于全球主要央行定量宽松滥发货币，日本等央行将利率下调到零，实际利率为负，我国广义货币的发行量更是超过了美国，成为包括房地产在内的资产品价格上升的罪魁。目前全球正在经历货币信用的崩溃，直接导致资产品价格的上涨，尤其是全球资金横扫过境的韩国、新加坡、越南及我国台湾和香港地区。

    中国的房地产新政必须重塑信用，使公众相信此次调控将是根植于经济结构与社会生活内部的制度性改革，是中国控制通货膨胀的重要努力，是与既得利益阶层的长期较量。政府既有挑战既得利益阶层的智慧和勇气，也有维护货币信用的决心。拥有上述核心价值观，才能从根本上抑制政策的投机和货币的疯狂，使房地产新政收长远之效。